Základné princípy takejto transakcie a odvetvia, kde je populárna
Predaj a spätný prenájom (SLB – sale and leaseback) sa používa ako alternatíva k štandardnému financovaniu podnikania prostredníctvom bankového úveru. Ide o transakciu, v rámci ktorej investor odkúpi aktíva, napríklad v podobe jednej alebo súboru nehnuteľností, a obratom ich dá naspäť do prenájmu predávajúcemu. Ten majetok naďalej užíva s tým, že sa zmení jeho postavenie z vlastníka na nájomcu a novému majiteľovi uhrádza pravidelné platby na dohodnuté obdobie.
Predaj a spätný prenájom je v podstate štandardná transakcia medzi predávajúcim a kupujúcim s tým, že navyše k tomu si dohodnú ešte podmienky nájomnej zmluvy zvyčajne na dlhšie obdobie.
Kedy využiť predaj a spätný prenájom
Motiváciou na uskutočnenie SLB z pohľadu predávajúceho býva potreba hotovosti, ktorú chce použiť na financovanie akvizície alebo na investície do rozvoja biznisu. Ak napríklad firma podniká vo vlastných nehnuteľnostiach, má v nich „uviaznutý“ kapitál, ktorý by mohla uvoľniť a následne zhodnotiť. Výnos z predaja aktív sa dá použiť aj na iné účely, napríklad splatenie dlhov či okamžité zvýšenie hodnoty pre akcionárov.
Predmetom SLB nemusia byť len nehnuteľnosti, v ktorých má spoločnosť prevádzku alebo sídlo, ale aj iný druh majetku, napríklad veľké zariadenia, stroje či voľné pozemky.
Odvetvia, kde je predaj a spätný prenájom populárny
Predaj a spätný lízing je vo svete populárnou formou financovania v odvetví maloobchodu, logistiky alebo priemyslu. Napríklad retailová firma môže peniaze získané predajom nehnuteľností použiť na rozšírenie siete predajní, modernizáciu alebo budovanie čoraz dôležitejšieho online odbytového kanálu. Výhodou je, že ani po predaji priestorov nad nimi nestráca prevádzkovú kontrolu vďaka dlhodobému spätnému prenájmu, ktorý býva možné po vypršaní pôvodnej zmluvy predĺžiť.
Transakcia SLB môže byť prínosom aj pre výrobné podniky s veľkými produkčnými halami, ak chcú rozvíjať podnikanie a potrebujú peniaze napríklad na rozšírenie výrobnej linky. Takisto logistickí operátori môžu speňažiť distribučné sklady, ktoré naďalej používajú a získané financie investujú do rozšírenia a skvalitnenia doručovacích služieb.
Predaj a spätný prenájom je atraktívny pre špecializované realitné fondy
Investície v podobe SLB na strane kupujúceho vyhľadávajú najčastejšie špecializované realitné fondy pracujúce s veľkými objemami kapitálu. V období nízkych úrokov, ktoré sú v krajinách eurozóny a na ďalších vyspelých trhoch dlhodobou realitou, sú pre ne príležitosťou na atraktívne zhodnotenie kapitálu.
Realitné fondy sa orientujú hlavne na dlhodobé bezpečné investície so stabilným výnosom. Pri transakciách typu SLB sú pre investičné fondy zaujímavé najmä aktíva v hodnote minimálne 10 miliónov eur, ktoré môžu spätne prenajať aspoň na 15 rokov.
Počas dohodnutého obdobia spätného prenájmu inkasujú pravidelné výnosy z dohodnutého nájomného. Tie im majú zabezpečiť primeranú návratnosť a atraktívne zhodnotenie kapitálu.