Príjmy z prenájmu

Hlavné mesto vyrubuje komunálny odpad rozhodnutím podľa zákona č. 582/2004 Z.z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov. Platiteľ dane z pridanej hodnoty (DPH) komunálny odpad ďalej refakturuje nájomníkom. Má tento platiteľ DPH uvádzať na faktúre pre nájomníkov sumu s DPH alebo bez DPH?

Slovenská spoločnosť s r. o., ktorá je platiteľ dane z pridanej hodnoty (DPH) v Slovenskej republike vlastní budovu, v ktorej sú priestory, ktoré prenajíma iným podnikateľským subjektom na obchodné účely (nie na bývanie). Priestorov na prenájom je desať. Deviatim spoločnosť fakturuje prenájom s DPH a jednému bez DPH. Predpokladajme, že koeficient odpočítania DPH teda bude 0,9. Musí spoločnosť použiť uvedený koeficient pri krátení odpočtu DPH na vstupe len z plnení, ktoré vyslovene súvisia s činnosťou prenájmu? Alebo, ak má spoločnosť aj ďalšie činnosti, napríklad advokátske služby, tak musí koeficient použiť plošne na krátenie odpočtu pri všetkých činnostiach? Spoločnosť pri obstaraní budovy odpočítala DPH. Má začatie používania koeficientu, ako je uvedené v príklade, vplyv na pôvodne odpočítanú daň pri obstaraní nehnuteľnosti?

Pre mnohé malé a stredné rodinné firmy predstavuje finančný alebo operatívny lízing atraktívnu voľbu pri nákupe potrebných aktív, ako sú stroje, vozidlá alebo technologické vybavenie, bez potreby veľkých finančných investícií vopred. Spätný lízing zase môže byť výhodnou formou financovania v prípade obmedzených finančných zdrojov. Pre tieto firmy, ktoré často nemajú k dispozícii rozsiahly účtovný tím, môže byť lízing výzvou v zmysle správneho zohľadnenia účtovných a daňových aspektov takýchto transakcií.

Parlament nedávno schválil kľúčovú novelu zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len "zákon o DPH"), ktorá prináša rozsiahle zmeny s cieľom...

Nedávno v Národnej rade Slovenskej republiky schválená novela zákona o dani z pridanej hodnoty prináša, okrem iných významných zmien v oblasti dane z pridanej hodnoty (DPH), aj zásadnú zmenu v posudzovaní finančného lízingu v Slovenskej republike na účely DPH od 1. januára 2025.

Poplatky, kompenzácie a zmluvné pokuty V dôsledku aplikácie judikatúry ESD došlo s účinnosťou od 1. 4. 2023 k odlišnému výkladu slovenskej DPH legislatívy. Táto zmena ovplyvňuje lízingové dohody, ale aj iné zmluvy, kde je...

Spoločnosť s r. o. prenajíma osobný automobil - elektromobil, ktorého obstarávacia cena bola 50 000 €. Ročný príjem z dlhodobého prenájmu je 10 800 €. Aký veľký ročný daňový odpis si môže (prenajímateľ) uplatniť? Môže to byť až 10 800 €, teda do výšky príjmu z prenájmu? Môže si časť daňového odpisu, ktorý si nemohla uplatniť v čase odpisovania majetku uplatniť aj v ďalších rokoch (za predpokladu, že bude prenájom pokračovať)? Napríklad za: - prvý rok 10 800 €, - druhý rok 10 800 €, - tretí rok 10 800 €, - štvrtý rok 10 800 € a - piaty rok 6 800 €?

Zdaniteľná fyzická osoba XY registrovaná, ako platiteľ DPH kupuje byt (skolaudovaný ako byt určený na bývanie) v novostavbe. Kupuje aj parkovacie miesto v tejto novostavbe. Byt aj parkovacie miesto zaradí do svojho majetku (podnikateľského majetku). Byt plánuje prenajímať spoločnosti, ktorá v ňom bude poskytovať príležitostné ubytovanie pre manažérov spoločnosti, ktorí tam budú bývať podľa potreby počas služobných ciest namiesto hotela, vždy iné osoby a nepravidelne. Má právo fyzická osoba XY na odpočet DPH pri kúpe tohto bytu? So spoločnosťou, ktorej plánuje byt prenajať, má už uzatvorenú predbežnú nájomnú zmluvu. Ak by prenajímala byt spoločnosti, ktorá by si v ňom zriadila ateliér alebo kanceláriu, má právo na odpočet DPH pri kúpe tohto bytu?

Problematika zahrnovania nákladov až po ich skutočnom zaplatení do základu dane z príjmov je sústredená do ustanovenia § 17 ods. 19 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej iba "ZDP"). Podmienka zaplatenia sa však nedotýka tých výdavkov (nákladov), ktoré sa stávajú súčasťou obstarávacej ceny majetku resp. súčasťou vlastných nákladov. Tieto neuhradené náklady podliehajú ustanoveniu § 17 ods. 27 ZDP. Tiež je vhodné spomenúť, že u výdavkov vymedzených v ustanovení § 17 ods. 19 ZDP sa už počnúc rokom 2020 v dôsledku vypustenia dodatočných limitácií sleduje iba podmienka zaplatenia.

Fyzická osoba si kúpila byt na základe zmluvy o prevode vlastníctva bytu od inej fyzickej osoby. Fyzická osoba chce tento byt prenajímať stavebnej spoločnosti, ktorá je spoločnosť s r. o. a platiteľ DPH. Stavebná spoločnosť si chce tento byt dlhodobo prenajať, chce tam mať svoju ďalšiu prevádzku, no byt potrebuje rozsiahlu rekonštrukciu. Túto rekonštrukciu bytu na základe súhlasu fyzickej osoby – prenajímateľa spoločnosť začne realizovať. Môže si spoločnosť náklady na opravy a rekonštrukciu dať do daňových nákladov? Môže s uplatniť DPH na vstupe z rekonštrukcie bytu? Bude to ďalšia prevádzka spoločnosti, z dôvodu stavebných prác v rámci Slovenskej republiky. Takže tu nebudú priame a bezprostredné spojenia s výstupnými plneniami.

Spoločnosť, platiteľ dane z pridanej hodnoty (DPH), je správcom bytového domu. Na základe mesačného predpisu nájomného vystaveného vlastníkom bytov účtuje: mesačný poplatok za odmenu za správu bytového domu, ktorý podlieha DPH, teda mesačne odvádza DPH z tohto poplatku, ostatné náklady, ako je napr. spotreba elektriny, tepelnej energie a iné, ktoré sa mesačne uhrádzajú ako preddavok, pričom konečné vyúčtovanie skutočnej spotreby a nákladov podľa zmluvy s vlastníkmi bytov je vykonané až po skončení roka. Odvádza spoločnosť mesačne DPH z celkovej platby za predpis nájomného alebo len z poplatku za odmenu za správu bytového domu? Má spoločnosť nárok na odpočet DPH pri prijatých faktúrach za spotrebu elektriny, tepelnej energie a ďalších nákladov, ktoré sa ďalej účtujú vlastníkom bytov? Ako je to v prípade, keď je v súčasnosti predaná časť bytov, ostatné sú zatiaľ vo vlastníctve spoločnosti, kým sa nepredajú, faktúru napr. za spotrebu tepelnej energie je potrebné rozdeliť a uplatniť DPH len z tej časti, ktorá je fakturovaná spoločnosti za nepredané byty? Akým spôsobom môže faktúru rozdeliť?

V kontexte rozsudkov ESD FR SR jednoznačne konštatuje, že nazeranie na niektoré transakcie z hľadiska DPH je potrebné zjednotiť, aby v praxi nedochádzalo k odlišnému daňovému zaobchádzaniu charakterovo podobných transakcií. K zverejneniu jednoznačnej informácie dochádza v oblasti spätného lízingu a poplatkov, ktoré majú charakter pokút, poplatkov za predčasné ukončenie zmluvy a pod.

Súdny dvor EÚ vydal viaceré zaujímavé rozsudky k predbežným otázkam týkajúcim sa problematiky DPH. V tomto vydaní prinášame komentár k niektorým z nich.

Platiteľ DPH podľa § 4 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len „zákon o DPH“) prenajíma nebytový priestor zdaniteľným osobám. V zmluve je uvedená mesačná suma nájomného samostatne (podľa dohody strán a podľa m2). Pri nájme sa platiteľ môže rozhodnúť, že nájom oslobodí podľa § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH alebo zdaní. Takže, toto je jasné. Samotný nájom pravdepodobne oslobodí. Spolu s nájomným bude nájomca uhrádzať mesačne aj preddavkové platby za služby poskytované s nájmom, zjednodušene energie. Každý mesiac nájomcovia budú platiť paušálnu sumu za energiu a raz ročne, na konci roka sa energia vyúčtuje na základe skutočnej spotreby (takto je to uvedené aj v zmluve). Tu sme sa stretli s rôznymi názormi. Otázkou je, že pri refakturácii týchto mesačných preddavkových platieb za energie vzniká prenajímateľovi daňová povinnosť 20 % každý mesiac (takže, ak oslobodí samotný nájom, tu pri energiách musí fakturovať mesačne s DPH, lebo to oslobodené nie je) a vykonanie vyúčtovania je potom považované za opravu základu dane podľa § 25 ods. 1 zákona o DPH, alebo v tomto prípade nejde o presnú spotrebu energií a máme postupovať inak?

Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“) v § 17 ods. 20 špecificky upravuje situáciu, keď nájomca so súhlasom prenajímateľa vynaložil výdavky na technické zhodnotenie nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve, ktoré neboli prenajímateľom uhradené, a z toho dôvodu u prenajímateľa príde k nepeňažnému príjmu a k povinnosti zvýšenia základu dane o hodnotu tohto nepeňažného príjmu.

Výbor pre daň z pridanej hodnoty (DPH) znovu otvoril diskusiu k možnosti odpočítať dovoznú DPH nájomcom dovezeného tovaru, ak je nájomca osobou povinnou platiť daň pri dovoze tohto tovaru colnému orgánu.

Cieľom článku je všeobecne vymedziť orgán verejnej správy ako zdaniteľnú osobu podľa zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len „zákon o DPH“), určiť základnú podmienku uplatnenia jeho práva na odpočítanie DPH a situáciu ilustrovať na príkladoch.

V podnikateľskej praxi je bežným postupom, že k uskutočňovaniu podnikateľskej činnosti sú využívané nielen vlastné, ale aj prenajaté nehnuteľnosti. Sú využívané na obchodné, výrobné účely, na poskytovanie služieb, či na administratívne účely. Pokiaľ vlastník (prenajímateľ) prenajme svoje budovy, či nebytové priestory (ďalej len „nehnuteľnosť“) nájomcovi na výkon podnikateľskej činnosti, často sa stáva, že nájomca potrebuje uskutočniť na prenajatom majetku také úpravy, ktoré prispôsobia túto nehnuteľnosť na výkon jeho podnikania.

Tri spoločnosti s r. o. vytvorili združenie právnických osôb. Spoločnosť A vedie účtovníctvo. Pre združenie vytvorila samostatný účet. Všetky tri firmy vložili na tento účet po 2 000 €. Firma A naň prevádza prostriedky zo svojho účtu, realizuje výbery a vklady v hotovosti. Vklady spoločníkov sú zaúčtované na analytické účty 221002 / 398002, 398003, aby bolo zrejmé, ktorá spoločnosť akú čiastku vložila. Správca združenia spravil uzávierku k 31. decembru, rozúčtoval náklady a výnosy na členov. V majetku združenia je aj stroj zakúpený prostredníctvom lízingu. V hlavnej knihe združenia sa evidujú zostatky na účtoch 022, 082, 221, 343 a 474. Mali by sa aj tieto záväzky a pohľadávky nejako rozúčtovať ku koncu roka na jednotlivých členov?

Právne vzťahy uzatvorené prostredníctvom nájomnej zmluvy sú upravené v rámci § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“). Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva vec nájomcovi za odplatu, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo bral z nej aj úžitky.