V podnikateľskej praxi je bežným postupom, že k uskutočňovaniu podnikateľskej činnosti sú využívané nielen vlastné, ale aj prenajaté nehnuteľnosti. Sú využívané na obchodné, výrobné účely, na poskytovanie služieb, či na administratívne účely. Pokiaľ vlastník (prenajímateľ) prenajme svoje budovy, či nebytové priestory (ďalej len „nehnuteľnosť“) nájomcovi na výkon podnikateľskej činnosti, často sa stáva, že nájomca potrebuje uskutočniť na prenajatom majetku také úpravy, ktoré prispôsobia túto nehnuteľnosť na výkon jeho podnikania.
Ak je nutné technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti v čase uzatvorenia nájomného vzťahu alebo v budúcnosti, je v záujme obidvoch zmluvných strán, aby súčasťou zmluvných dojednaní bola aj dohoda o tom, ktorá zmluvná strana vykoná a uhradí technické zhodnotenie, resp. prenajatý nebytový priestor dokončí a upraví na svoje náklady tak, aby vyhovoval účelu, na ktorý bude využívaný. Takéto dojednanie má významné účtovné a daňové dosahy na strane prenajímateľa aj nájomcu.
Definícia základných pojmov
Nájomný vzťah
vzniká na základe nájomnej zmluvy, ktorá je upravená vo všeobecnej právnej norme, a to v § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v z. n. p. (ďalej len "Občiansky zákonník"). Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva vec (hnuteľnú alebo nehnuteľnú) nájomcovi za odplatu, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo bral z nej úžitky. Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať. Nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve, ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci. Nájomca je zároveň povinný platiť nájomné podľa uzatvorenej zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania.Špeciálnou právnou normou sa riadi
prenájom nebytových priestorov
, a to zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v z. n. p. (ďalej len "zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov"). Podľa § 1 písm. a) tohto zákonanebytovými priestormi treba rozumieť miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie. Nebytový priestor môže prenajímateľ prenechať na užívanie inému
zmluvou o nájme
. Nájomný vzťah môže byť dohodnutý na dobu určitú alebo na dobu neurčitú.Na účely zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len "ZDP") pod
pojem "nájomná zmluva"
spadá podľa § 17 ods. 20 tohto zákona
aj iný užívací vzťah
uzatvorený napríklad na základe nepomenovanej zmluvy, zmluvy o zriadení vecného bremena, zmluvy o výpožičke alebo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov (§ 51, § 151n až § 151r, § 659 až § 662 Občianskeho zákonníka, § 6 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov). To znamená, že ustanovenia ZDP uplatňované v súvislosti s prenájmom majetku sa rovnako uplatnia aj v prípade majetku poskytnutého na základe uvedeného iného užívacieho vzťahu.Pojem "
technické zhodnotenie"
je vymedzený v § 29 ods. 1 ZDP a rozumejú sa ním výdavky:-