Príjmy z predaja nehnuteľností je možné z hľadiska ich zatriedenia pod druh príjmov u predávajúceho fyzickej osoby na účely zdanenia rozdeliť do dvoch skupín, a to ako:
- príjmy z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“), ak sa predáva nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku [definícia obchodného majetku na daňové účely uvedená v § 2 písm. m) ZDP] daňovníka vykonávajúceho činnosť, z ktorej plynú príjmy z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti resp. je samotný prenájom nehnuteľnosti poskytovaný na základe živnostenského oprávnenia v súlade s ustanoveniami zákona č. 466/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v z. n. p. [pôjde o klasický príjem z činnosti vykonávanej na základe živnostenského oprávnenia zatrieďovaný medzi príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP],
- ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP z prevodu vlastníctva nehnuteľností:
- ak ide o nehnuteľnosti, ktoré boli zaradené v obchodnom majetku daňovníka dosahujúceho príjmy z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti, ale v čase ich predaja už boli vyradené z obchodného majetku, pričom od ich vyradenia z obchodného majetku neuplynulo viac ako päť rokov,
- ak ide o nehnuteľnosti, ktoré sú alebo boli zaradené v obchodnom majetku využívanom v súvislosti s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP alebo z použitia diela alebo umeleckého výkonu podľa § 6 ods. 4 ZDP,
- neboli nikdy zaradené v obchodnom majetku, ale nespĺňajú podmienky pre oslobodenie tohto príjmu od dane nastavené v § 9 ZDP.
Príjmy z predaja nehnuteľnosti posudzované v rámci príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti
Príjmy z predaja nehnuteľností, ktoré sú súčasťou príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 v súlade s § 6 ods. 5 ZDP ako príjmy z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti, ktorými je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom, nie sú nikdy oslobodenými príjmami a vždy ide o zdaniteľný príjem. Takýto príjem sa môže znížiť o zostatkovú cenu, v súlade s § 19 ods. 3 ZDP a ďalšie súvisiace výdavky spojené s predajom tejto nehnuteľnosti.
Daňovník s príjmami podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP vyčísľuje základ dane (čiastkový základ dane) v súlade s § 17 až § 29 ZDP pričom vychádza:
1.
z rozdielu medzi príjmami a výdavkami
[§ 17 ods. 1 písm. a) ZDP] v prípade, ak daňovník:
a)
uplatňuje preukázateľné výdavky na základe:
-
jednoduchého účtovníctva alebo
-
daňovej evidencie podľa § 6 ods. 11 ZDP
b)
uplatňuje výdavky percentom z príjmov (tzv. "paušálne výdavky") vo výške 60 % z príjmov v max. ročnej výške 20 000 € ročne,
2.
z hospodárskeho výsledku
, a to v prípade, ak daňovník vedie podvojné účtovníctvo [§ 17 ods. 1 písm. b) ZDP].Ak jeho zdaniteľné príjmy sú nižšie ako výdavky, daňovník vykáže daňovú stratu, ktorú potom následne uplatňuje v súlade s § 30 ZDP.
Príklad č. 1:
Živnostník vlastní od roku 2011 výrobnú halu. Halu využíva v súvislosti s výkonom živnosti a má ju zahrnutú do obchodného majetku. V roku 2022 halu predal.
Pretože ide o predaj nehnuteľnosti zahrnutej do obchodného majetku, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane. Daňovník využíva nehnuteľnosť v súvislosti s výkonom živnosti, pričom ju má zahrnutú do obchodného majetku (nevyradil ju pred predajom z obchodného majetku), príjem z jej predaja zahrnie do základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.
* * *
Pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov zahrnutej do obchodného majetku, ktorý využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 ZDP) obaja manželia, sa príjem z predaja rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti. V rovnakom pomere sa delia aj daňové výdavky.
______________________________
Poznámka:
Nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov podľa § 6 ZDP obaja manželia, môže zahrnúť do obchodného majetku len jeden z manželov (§ 6 ods. 15 ZDP).
______________________________
Príklad č. 2:
Manželia obidvaja živnostníci majú od roku 2010 v bezpodielovom spoluvlastníctve výrobnú halu, ktorú využívajú na vykonávanie živnosti, a to v rovnakom pomere. V januári 2017 manžel zaradil predmetnú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku. V apríli 2022 manželia nehnuteľnosť predali za 300 000 €.
Nakoľko ide o predaj nehnuteľnosti zahrnutej do obchodného majetku, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane. Manželia vyžívajú nehnuteľnosť na podnikateľskú činnosť v rovnakom pomere, to znamená, že každý z nich zahrnie do základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP sumu zodpovedajúcu 1/2 ceny, za ktorú nehnuteľnosť predali (150 000 €), a ktorú im v roku 2022 kupujúci aj zaplatil.
* * *
Ak daňovník nehnuteľnosť, ktorú má zahrnutú do obchodného majetku, využíva na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť len sčasti, príjmy z jej predaja, ktoré nie sú oslobodené od dane sa zahrnú do základu dane v tom pomere, v akom daňovník tento majetok využíva na uvedené činnosti (§ 4 ods. 5 ZDP).
Príklad č. 3:
Daňovník predal v roku 2022 nehnuteľnosť za 400 000 €. Nehnuteľnosť nadobudol do vlastníctva v roku 2006. Od roku 2011 polovicu tejto nehnuteľnosti využíval na zabezpečenie príjmov zo živnosti a súčasne ju mal zahrnutú do obchodného majetku.
Vzhľadom na to, že nehnuteľnosť je zahrnutá z časti (vo výške jednej polovice) v obchodnom majetku, príjem zodpovedajúci sume 200 000 € (polovica príjmu dosiahnutého z predaja nehnuteľnosti) nie je oslobodený od dane a daňovník je túto časť príjmu povinný zahrnúť do základu dane (čiastkového základu dane) zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Polovica nehnuteľnosti nebola využívaná na vykonávanie živnosti to znamená, že na účely oslobodenia príjmu z predaja tejto časti nehnuteľnosti je rozhodujúce, aká doba uplynula od nadobudnutia bytu do predaja. K predaju došlo po piatich rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti, t.j. príjem zodpovedajúci jednej polovici príjmov dosiahnutých z predaja nehnuteľnosti (200 000 €) je oslobodený od dane, ktorý neuvádza ho v daňovom priznaní.
* * *
Ak má daňovník predávanú nehnuteľnosť zaradenú vo svojom obchodnom majetku, môže do daňových výdavkov uplatňovať: