Technické zhodnotenie prenajatého majetku

Nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na veci len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len vtedy, keď sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v čase nájmu došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, nájomca môže požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je oprávnený odstúpiť od zmluvy.

Opravy na prenajatom majetku

Využívanie majetku nájomcom spravidla vyžaduje aj pravidelné vykonávanie jeho údržby a odstraňovanie menších aj väčších vád v dôsledku jeho opotrebovania. Náklady vynaložené na opravy a udržovanie sú v účtovníctve posudzované ako prevádzkové náklady v okamihu vzniku a tak sú aj účtované. Tieto výdavky je možné považovať u nájomcu za daňové výdavky v rozsahu v akom mu vyplýva povinnosť ich vykonávania z nájomnej zmluvy. Rozsah týchto povinností by mal byť preto dohodnutý v nájomnej zmluve. V súvislosti s vykonávaním opráv na prenajatom majetku je nutné pripomenúť § 17 ods. 21 zákona č. 595/2002 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“). Výdavky na opravy vykonané nájomcom na prenajatom majetku vo výške presahujúcej povinnosť nájomcu dohodnutú v nájomnej zmluve a zahrnuté do daňových výdavkov nájomcu sú podľa uvedeného ustanovenia nepeňažným príjmom prenajímateľa.

♦ Príklad č. 1:

Nájomca na základe zmluvy s prenajímateľom užíval budovu ako kancelárske priestory. V zmluve boli dohodnuté podmienky nájmu, pričom zároveň bola dohodnutá aj všeobecná podmienka, že opravy a údržbu budovy zabezpečuje na svoje náklady nájomca. Na budove zatekala strecha a nájomca vykonal jej opravu, ktorá si vyžiadala náklad 3 560 €. Je tento náklad u nájomcu daňovým výdavkom?

V tomto prípade išlo o opravu prenajatého majetku, lebo vykonanou opravou došlo k odstráneniu fyzického opotrebovania strechy a zatekania, pričom sa nemenili technické parametre a ani účel využitia prenajatého majetku. Aj keby sa pri odstránení zatekania použili novšie stavebné materiály, ide o opravu. Uvedené výdaje nájomcu sú uznané za daňový výdavok.

* * *

♦ Príklad č. 2:

V budove skladu boli vymenené staré drevené okná za nové plastové vo výške 8 500 €. Ide o technické zhodnotenie budovy alebo opravu?

Keďže sa vymieňajú staré okná za nové, výmenu okien je možné považovať za opravu.

* * *

Technické zhodnotenie prenajatého majetku u nájomcu z pohľadu dane z príjmov

Zákon o dani z príjmov vo všeobecnosti považuje technické zhodnotenie v sume výdavkov vyššej ako 1 700 € vykonané a odpisované nájomcom na prenajatom majetku za tzv. iný majetok [§ 22 ods. 6 písm. d) ZDP]. Podľa § 24 ods. 2 ZDP technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradené nájomcom môže odpisovať nájomca na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, ak vlastník nezvýšil vstupnú cenu hmotného majetku o tieto výdavky. Pri odpisovaní technického zhodnotenia nájomca postupuje spôsobom ustanoveným pre hmotný majetok. Nájomca zaradí technické zhodnotenie do odpisovej skupiny, v ktorej je zaradený prenajatý hmotný majetok.

Zákon o dani z príjmov teda umožňuje za odpisovaný hmotný majetok (tzv. iný majetok) považovať a odpisovať technické zhodnotenie vykonané na cudzom majetku za podmienok, že:

• technické zhodnotenie je vykonané a uhradené nájomcom,
• vlastník (prenajímateľ) súhlasí s vykonaním technického zhodnotenia a jeho samostatným odpisovaním nájomcom na základe písomnej zmluvy,
• vstupná cena u vlastníka nesmie byť zvýšená o hodnotu vykonaného technického zhodnotenia,
• technické zhodnotenie sa odpisuje v rovnakej odpisovej skupine, v akej sa odpisuje technicky zhodnotený majetok u vlastníka, pričom spôsob odpisovania si zvolí nájomca sám podľa vlastného rozhodnutia.

Technické zhodnotenie vykonané a uhradené nájomcom na prenajatom majetku v sume do 1 700 € nie je považované za iný majetok v zmysle § 22 ods. 6 písm. d) ZDP.

♦ Príklad č. 3:

Spoločnosť uzatvorila nájomnú zmluvu na prenájom výrobných priestorov na 15 rokov. Od vlastníka získala súhlas na prestavbu priestorov tak, aby vyhovovali jej potrebám. Výdavky na prestavbu v celkovej sume 43 200 € podľa § 29 ZDP spĺňajú podmienky technického zhodnotenia a nájomca má súhlas vlastníka na jeho odpisovanie.

Nájomca zaradí technické zhodnotenie vykonané vo výrobnej budove do 5. odpisovej skupiny a bude ho odpisovať 20 rokov. Priebeh odpisovania:

• obstarávacia cena: 43 200 / 20