Samostatne zárobkovo činná osoba (SZČO), ktorá podniká v Slovenskej republike, kúpila spolu s manželom predajný stánok, v ktorom chce prevádzkovať svoju SZČ a zvyšný priestor v stánku prenajímať. Predajný stánok kúpili ako manželia, spoluvlastnícky podiel 1 / 1.
Musí SZČO, ktorá má pridelené IČO, DIČ zaradiť komerčnú budovu do majetku alebo ju môže mať ako súkromná osoba a následne príjem z prenájmu uvedie v daňovom priznaní v riadku 11, ako príjem z prenájmu nehnuteľností?
Ak by budovu mali ako súkromné osoby, môže si uplatniť SZČO do výdavkov platby za energie a v akom pomere? Môže mať faktúry za energie vystavené na súkromnú osobu, nie na IČO alebo je jednoduchšie komerčnú budovu zaradiť do majetku SZČO?
Existuje niekoľko možností, ako je možné prenajímať nehnuteľnosť. Na prenájom môže mať prenajímateľ zriadenú živnosť alebo prenajímať nehnuteľnosť ako nepodnikajúca fyzická osoba. Ak prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, je dobré viesť si evidenciu príjmov a výdavkov z prenájmu pre prehľad pri spracovávaní daňového priznania. Pokiaľ je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, manželia postupujú pri delení príjmov podľa § 4 ods. 8 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len "ZDP"). Príjmy si delia rovným dielom, ak sa nedohodnú inak. Rovnakým spôsobom postupujú aj pri delení výdavkov.
Pri rozhodovaní sa o tom, či zaradiť alebo nezaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku, si treba ujasniť, ako bude s nehnuteľnosťou v budúcich rokoch naložené. Ak podnikateľ plánuje nehnuteľnosť dlhodobo prenajímať, oplatí sa ju zaradiť do obchodného majetku. Ak ju bude prenajímať krátkodobo a následne ju plánuje predať, zaradenie do obchodného majetku nie je výhodné.
Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku nie je zložité. Na nehnuteľnosť podnikateľ založí inventárnu kartu, kde uvedie:
- dátum zaradenia do obchodného majetku;
- hodnotu nehnuteľnosti na vstupe;
- dobu odpisovania výpočet ročných odpisov.
Následne prenajímanú nehnuteľnosť uvedie:
- v knihe dlhodobého hmotného majetku (pri vedení jednoduchého účtovníctva);
- v dlhodobom hmotnom majetku v účtovej triede 0 (v podvojnom účtovníctve);
- v daňovej evidencii napr. podľa § 6 ods. 11 ZDP a začne ju odpisovať.
Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku netreba zapisovať v katastri nehnuteľností.
Výhody a nevýhody zaradenia do obchodného majetku:
- výhodou je širší okruh výdavkov, ktoré si môže prenajímateľ uplatniť v daňovom priznaní;
- nevýhodou je, že predaj nehnuteľnosti podlieha zdaneniu aj po 5 rokoch od vyradenia z obchodného majetku;
- pri predaji nehnuteľnosti sa odvádza odvod do zdravotnej poisťovne vo výške 14 % z vymeriavacieho základu.
Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zaradí do obchodného majetku, to znamená, že o tejto nehnuteľnosti bude účtovať ako o obchodnom majetku alebo viesť evidenciu, môže si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou, ako napríklad:
- výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
- výdavky na technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),
- výdavky na jej opravy a udržiavanie,
- iné súvisiace výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako výdavky na energie),
- výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti.
Pri prenájme nehnuteľnosti sa do daňového priznania uvádzajú nielen príjmy, ale aj výdavky. Výdavky tvoria tú položku v daňovom priznaní, ktoré znižujú základ dane a vo výsledku aj celkovú daň. V prípade, že sa vlastník rozhodne zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku, má povinnosť si viesť jednoduché alebo podvojné účtovníctvo, prípadne daňovú evidenciu.
Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku, môže si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.
Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti sa energiami rozumejú dodávka:
- elektrickej energie, plynu,
- tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody,
- pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť.
Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä:
- odvádzane odpadovej vody z domácností, čistenie žúmp,
- osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
- používanie výťahu, odvoz popola, smetí a splaškov,
- kontrola a čistenie komínov,
- vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou, internet.
Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôže zahrnúť napr. ani výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti odpisy a pod.
V prípade, že nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, vlastník nemá povinnosť viesť si účtovníctvo alebo daňovú evidenciu. V tomto prípade môžu byť faktúra na energie vystavené na fyzickú osobu.
Na príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa vzťahuje oslobodenie do výšky 500 €. To znamená, že od príjmov sa v daňovom priznaní odpočíta 500 € a zníži sa tak základ dane.