Príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností

V prípade posúdenia zdanenia príjmov z predaja nehnuteľností, ale aj predaja hnuteľných vecí je potrebné rozlíšiť, či predávané nehnuteľnosti a hnuteľné veci sú v čase ich predaja zaradené v obchodnom majetku daňovníka fyzickej osoby, o ktorom by táto účtovala alebo viedla daňovú evidenciu pri dosahovaní príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo je o nich účtované alebo vedená evidencia ako o obchodnom majetku pri príjmoch z prenájmu alebo z použitia diela alebo umeleckého výkonu resp. ich predáva až v čase ich vyradenia z tohto obchodného majetku resp. nikdy v jeho obchodnom majetku ani neboli zahrnuté.

Nadobúdanie vlastníctva darovaním je vymedzené ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v z. n. p. (ďalej len „Občiansky zákonník“), pričom podmienky darovania sú upravené v § 628 až § 630 tohto zákona. V nadväznosti na tieto ustanovenia je zadefinovaný princíp darovania, a to prostredníctvom darovacej zmluvy, ktorou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému, ktorý dar alebo sľub prijíma. Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť. Pri hnuteľnej veci sa písomná darovacia zmluva vyžaduje v prípade, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní.

Pôvodne družstevný byt bol vysporiadaný pri rozvode ako prevod členského podielu. Občan–fyzická osoba mal od roku 1990 nájomnú zmluvu s bytovým družstvom ako jeho člen o prenechaní družstevného bytu do užívania. Ako spoločný nájomca uvedeného bytu v zmysle § 703-704 Občianskeho zákonníka bola aj manželka tohto občana – člena družstva. Manželstvo bolo v roku 2006 rozvedené. V októbri 2010 si bývalí manželia vysporiadali na súde spoločný nájom stále ešte družstevného bytu nasledovne: zrušil sa spoločný nájom družstevného bytu, ďalším jediným nájomcom od roku 2010 sa stal manžel, manžel vysporiadal a vyplatil manželke „hodnotu členského podielu k spoločnému nájomnému bytu“ (citácia z uznesenia súdu) stanovenú ako 1/2 z vtedajšej trhovej hodnoty, čo bolo 11 500,00 €, manželke bytová náhrada nepatrila (lebo dostala 1/2 z hodnoty bytu ale v uznesení je to pomenované ako 1/2 hodnoty za členský podiel). Bývalý manžel a neskôr jediný nájomca družstevného bytu získal tento byt v roku 2012 do osobného vlastníctva od bytového družstva zmluvou o prevode vlastníctva družstevného bytu podľa zákonov č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vysporiadaní nárokov v družstvách a č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov za cenu 600,00 €. Byt v roku 2013 predal za 25 000,00 €. Predaj bytu nie je oslobodený, lebo ho nevlastnil 5 rokov pred predajom. Čo je výdavkom tohto občana – fyzickej osoby pri predaji bytu? Je to len kúpna cena 600,00 € podľa zmluvy o prevodu družstevného bytu s bytovým družstvom alebo aj cena, ktorú musel zaplatiť bývalej manželke vo výške 11 500,00 €, teda spolu výdavky za obstaranie bytu 12 100,00 €? Ako mala postupovať bývalá manželka? Nemusela priznať v roku 2010 príjem vo výške 11 500,00 € a zdaniť ho? Alebo jej príjem bol v roku 2010 oslobodený lebo „predala“ len členský podiel v bytovom družstve a nie nehnuteľnosť? Manželka nemala trvalý pobyt v byte od februára 2008 a byt si vysporiadali medzi sebou v októbri 2010. Ak by išlo pri vysporiadaní medzi manželmi o skutkový stav „predaj 1/2 nehnuteľnosti“ tak by nesplnila podmienku oslobodenia predaja nehnuteľnosti (2 roky trvalého pobytu bezprostredne pred predajom) podľa ZDP platného do 31. 12. 2010.

Manželka rodinného známeho zdedila byt po svojej matke. Byt bol v dedičskom konaní ohodnotený na 12 000 €. Tento byt bol následne predaný v hodnote 16 000 €. Poručník užíval byt v osobnom vlastníctve viac ako 5 rokov. Dedenie bolo v priamom rade na dcéru poručníka, čiže v tomto prípade bol zachovaný reťazec dedenia v priamom rade, nehnuteľnosť bola v osobnom vlastníctve viac ako 5 rokov. Je príjem z predaja uvedeného bytu oslobodený od dane a odvodov alebo treba zaplatiť daň a odvody? Ak treba zaplatiť daň a odvody, platí sa to z predajnej ceny alebo z rozdielu ceny predajnej a ceny ohodnotenej? Daň a odvody treba dokedy zaplatiť?

Fyzická osoba vydražila rodinný dom a pozemok za polovicu znaleckého posudku, v ktorom je zvlášť ocenený dom a zvlášť pozemok. V nasledujúcom roku bol pozemok predaný za cenu nižšiu, ako je hodnota uvedená v znaleckom posudku. Rodinný dom bol predaný za cenu vyššiu, ako je hodnota znaleckého posudku. Nehnuteľnosti neboli využívané na podnikanie. Možno spočítať príjmy z predaja oboch nehnuteľností a výdavky, a tak určiť základ dane, alebo sa musí za každú nehnuteľnosť vypočítať zvlášť základ dane? Možno ako daňový výdavok k príjmu uplatniť cenu stanovenú znaleckým posudkom?  

Syn získal v roku 2010 dedením po otcovi byt, ktorý v roku 2011 predal. Otec získal byt tiež dedením pred 2 rokmi po svojom otcovi, ktorý ho vlastnil 10 rokov. Je príjem z predaja bytu oslobodený od dane ?

Zdaňovanie ostatných príjmov upravuje § 8 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“). Ostatnými príjmami sú všetky príjmy fyzickej osoby, ktoré nie je možné zaradiť medzi príjmy zo závislej činnosti (§ 5 ZDP), príjmy z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti a z prenájmu (§ 6 ZDP) ani medzi príjmy z kapitálového majetku (§ 7 ZDP).