Zákazková výstavba nehnuteľnosti určenej na predaj a ďalšie možnosti účtovania výstavby nehnuteľnosti

Ktorý spôsob účtovania účtovná jednotka, ktorá stavia nehnuteľnosť určenú na predaj použije, závisí od splnenia podmienok, ktoré sú definované v Postupoch účtovania v PÚ. Ak účtovná jednotka už pri uzatvorení zmluvy zistí, že spĺňa podmienky ustanovené v § 30d, bude účtovať o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj. Ak zistí, že tieto podmienky nespĺňa, ale spĺňa podmienky na účtovanie zákazkovej výroby podľa § 30, bude účtovať o zákazkovej výrobe. Ak nespĺňa ani túto požiadavku, bude výstavbu nehnuteľnosti určenú na predaj účtovať ako zásoby vlastnej výroby (§ 30d ods. 6) alebo prostredníctvom účtu 133 – Nehnuteľnosť na predaj.

Poznámka: Článok abstrahuje od problematiky dane z pridanej hodnoty, aby bola téma ľahšie pochopiteľná.

Podmienky účtovania o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj

O zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj sa účtuje, ak sú súčasne splnené tieto podmienky:

• zhotoviteľ na základe zmluvy medzi zhotoviteľom a objednávateľom preniesol efektívnu kontrolu nad zhotovovanou nehnuteľnosťou na objednávateľa a neponechal si riadiacu spoluzodpovednosť nad zhotovovanou nehnuteľnosťou (ďalej len „priebežný transfer“),
• zmluva nespĺňa podmienky zákazkovej výroby podľa § 30 Postupov účtovania v PÚ, pretože objednávateľ má len obmedzenú možnosť ovplyvniť hlavné konštrukčné prvky alebo architektonicko-stavebné riešenie nehnuteľnosti alebo časti nehnuteľnosti,
• výstavba sa uskutočňuje priamo alebo nepriamo prostredníctvom subdodávateľov a pri výstavbe sa neposkytujú len služby, ale sa zabezpečuje práca aj materiál,
• zmluva na predaj dokončenej nehnuteľnosti alebo jednotlivých častí nehnuteľnosti sa uzatvára s jedným alebo viacerými objednávateľmi pred ukončením výstavby, a to aj pred začatím výstavby.

V účtovníctve zhotoviteľa sa účtuje o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj na základe posúdenia indikátorov priebežného transferu zhotoviteľom, pričom rozhodnutie zhotoviteľa o existencii priebežného transferu, zhodnotenie a opis indikátorov sa uvádzajú v poznámkach účtovnej závierky. Na splnenie podmienok priebežného transferu sa jednotlivo a aj spoločne posudzujú napríklad tieto indikátory:

• zákazková výstavba nehnuteľnosti určenej na predaj sa uskutočňuje na pozemku vo vlastníctve objednávateľa,
• objednávateľovi nevzniká nárok na odstúpenie od zmluvy s právom vrátenia peňažných prostriedkov,
• pri nedokončení dohodnutej výstavby zhotoviteľom nehnuteľnosť zostáva objednávateľovi,
• zmluva oprávňuje objednávateľa zmeniť zhotoviteľa s prípadnou sankciou a nájsť si iného zhotoviteľa na dokončenie nehnuteľnosti.

Spôsob účtovania zákazkovej výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj

Pri zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj sa účtuje rovnakým spôsobom ako pri zákazkovej výrobe, a to:

• Požadované platby v priebehu účtovného obdobia, ktoré zodpovedajú stupňu dokončenia výstavby, sa účtujú na ťarchu účtu 311 – Odberatelia so súvzťažným zápisom v prospech účtu 606 – Výnosy zo zákazky. Preddavky, ktoré zhotoviteľ prijal pred vykonaním príslušnej práce, sa účtujú v prospech účtu 324 – Prijaté preddavky alebo v prospech účtu 475 – Dlhodobé prijaté preddavky.
• Ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka, rozdiel medzi nárokovanými sumami za realizovanú výstavbu v priebehu účtovného obdobia a hodnotou zákazkovej výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj podľa metódy stupňa dokončenia alebo metódy nulového zisku sa účtuje na účet 316 – Čistá hodnota zákazky so súvzťažným zápisom na účet 606 – Výnosy zo zákazky.

Ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka, sa doúčtuje rozdiel medzi nárokovanými sumami za plnenia na zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj a hodnotou zákazkovej výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj podľa metódy stupňa dokončenia alebo podľa metódy nulového zisku na osobitný analytický účet k účtu 316 – Čistá hodnota zákazky so súvzťažným zápisom na osobitný analytický účet k účtu 606 – Výnosy zo zákazky.

Zákazková výstavba nehnuteľnosti určená na predaj ku dňu zostavenia účtovnej závierky

Neprehliadnite: Na základe zmluvných podmienok sa môže účtovať o samostatných identifikovateľných skutočnostiach upravených zmluvou, napríklad osobitne o predaji pozemku, osobitne o predaji nedokončenej nehnuteľnosti, osobitne o realizácii dokončenia výstavby, o ktorej sa účtuje ako o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj.

Príklady účtovania zákazkovej výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj

♦ Príklad č. 1 – Rozpočtované náklady a výnosy boli dodržané, fakturácia až po skončení zákazky:

Účtovná jednotka bude stavať nehnuteľnosť – administratívnu budovu, na ktorú uzatvorila zmluvu o dielo na obdobie dvoch rokov. Rozpočtované náklady na zákazku sú vo výške 32 860 €, rozpočtované výnosy sú vo výške 40 000 €. Rozpočtované náklady a výnosy boli dodržané, fakturácia bola dohodnutá až po skončení zákazky.