Predaj nehnuteľnosti a pozemkov z pohľadu DPH

Spoločnosť predávala nehnuteľnosť – areál s budovami a pozemkami, kde časť pozemkov je charakterizovaná ako zastavaná plocha (podľa výpisu z LV) a časť pozemkov je charakterizovaná ako Ostatné plochy. U predávaných budov uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie, resp. od prvého použitia. Na základe § 69 ods. 12 písm. c) zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len „zákon o DPH“) bolo možné sa pri predaji stavieb a pozemkov pod nimi podľa § 38 ods. 1 rozhodnúť, či ich predávajúci oslobodí alebo zdaní. Predávajúca spoločnosť sa rozhodla predaj budov a stavebných pozemkov pod nimi zdaniť, znamená to, že malo dôjsť k prenosu daň. povinnosti na kupujúceho a faktúra mala byť vystavená bez DPH s poznámkou, že dochádza k prenosu daňovej povinnosti. Keďže predávajúca spoločnosť zistila chybu vo vystavenej faktúre (faktúra vystavená s DPH, DPH odvedená) chce vystaviť storno pôvodnej faktúry a vystaviť novú faktúru, kde uvedie správny režim DPH a prenos daň. povinnosti. Môže vykonať predávajúca spoločnosť takúto opravu?

Vzniká obava z ustanovenia § 69 ods. 5 zákona o DPH. Avšak podľa nášho názoru k porušeniu § 69 ods. 5 nedošlo, keďže DPH uvedená na faktúre bola aj zaplatená. Je právom daňového subjektu, aby, ak zistí porušenie právnych predpisov na základe nesprávneho výkladu zákona uviedol skutočnosti na pravú mieru. Po vystavení storno faktúry a zároveň vystavení novej správnej faktúry podá predávajú dodatočné daňové priznanie k DPH za mesiac, kedy bola vystavená pôvodná nesprávna faktúra a požiada o vrátenie DPH. Aké ďalšie sankcie predávajúcemu vzniknú? Kupujúci bude musieť na základe novej faktúry odviesť DPH (keďže na základe pôvodnej si iba uplatnil) a podať dodatočné daňové priznanie k DPH za obdobie pôvodného zdaniteľného plnenia. Kupujúcemu bude na základe podaného dodatočného daňového priznania uložená pokuta podľa § 155 ods. 4 zákona č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov v z. n. p. vo výške 5 % rozdielu. Nedá nám nespomenúť, že takýto spôsob sankcionovania je nesmierne nespravodlivý, keďže nezáleží od počtu dní, za ktoré subjekt neodviedol rozdiel DPH. Či takto učiní na druhý deň po termíne na podanie daňového priznania alebo v lehote štyroch rokov, je sankcia stále rovnaká. Samozrejme, vzniká riziko vykonania daňovej kontroly, čím by sa výška sankcie znásobila. Existujú názory a z vychádzajúc z praxe pri posudzovaní vystavenej DPH u neplatiteľov sa stalo pravidlom, že súdy rozhodli v neprospech vystavovateľa faktúr, t. j. na výstupe u neplatiteľa, ktorý uviedol DPH na faktúre sa DPH dorubila a na vstupe u platiteľa, ktorý si odpočet uplatnil sa nárok na DPH. Keďže ide o rozsudky zo starších období, kedy ešte § 69 ods. 5 uvádzal „neplatiteľa“ ako povinného zaplatiť DPH, ak ju uviedol na daňovom doklade a dnes ide o „každú osobu“, je možné správca dane sa bude snažiť dedukciou neuznávať DPH na výstupe u všetkých zdaniteľných osôb. Avšak vychádzajúc z princípu neutrality DPH nie je možné vyžadovať daň od dvoch subjektov pri jedinom zdaniteľnom plnení a ešte aj uložiť sankciu (v prípade nehnuteľností je cena a teda aj DPH vysoká). V zmysle § 43h zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v z. n. p. (ďalej len „stavebný zákon“) sa stavebným pozemkom rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným rozhodnutím na zastavania a tiež pozemok zastavaný stavbou. Keď­že podľa Katastra ide v danom prípade o ZASTAVANÉ PLOCHY, ­avšak len na časti pozemku je budova (ktorá je oslobodená aj pozemkom pod ňou), zvyšok predávaných pozemkov týmto charakterizujeme v zmysle DPH ako stavebné a na ne mala byť DPH uplatnená. Takže, pri tejto časti predávanej nehnuteľnosti postupovali obidve strany správne. Ďalším druhom predávaných pozemkov v areáli boli trávnaté plochy, ktoré mali byť oslobodené od DPH. Je nutné teda takto podrobne rozčleniť predaj nehnuteľností v danom areáli? Chcem upriamiť Vašu pozornosť na to, že v danom prípade obidva subjekty v dobrej viere odviedli DPH a na druhej strane si uplatnili odpočet a udialo sa tak na základe nesprávneho výkladu novely zákona o DPH a chcú dať skutočnosti z vlastnej iniciatívy do poriadku. Bude uvedený postup subjektom umožnený alebo naozaj predávajúci nemá už viac nárok na vrátenie DPH pri pozemkoch a budovách, kde dochádza k prenosu daňovej povinnosti?