Nehnuteľnosť sa na účely DPH podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej „zákon o DPH“) považuje za tovar, jej prevodom teda dochádza k dodaniu tovaru. Za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH môže byť dodanie nehnuteľnosti oslobodené od DPH.
Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti sa podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o DPH považuje za dodanie služby – poskytnutie práva užívať hmotný majetok. Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane (okrem zákonom určených výnimiek). V prípade, ak nájomca je zdaniteľnou osobou (podnikateľom), prenajímateľ sa môže v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom zdaní.
Dodanie nehnuteľnosti oslobodené od dane
Podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH je oslobodené od dane dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, za podmienky, že dodanie je uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby, na základe ktorej bolo povolené užívanie, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania. Za časť stavby sa považujú aj byty a nebytové priestory.
Platiteľ sa môže rozhodnúť, že nevyužije možnosť oslobodenia pri dodaní a dodanie nehnuteľnosti alebo jej časti zdaní.
Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH oslobodené od dane je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. V prípade, že sa stavebný pozemok dodáva so stavbou, vzťahuje sa na jeho dodanie režim podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, t. j. do piatich rokov od kolaudácie zdanenie, po piatich rokoch po kolaudácii možnosť oslobodenia od dane.
V súvislosti so stavebným pozemkom zákon o DPH odkazuje na zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v z. n. p. (ďalej len „stavebný zákon“). Podľa § 43h ods. 1 stavebného zákona stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.
Podľa § 43 ods. 2 stavebného zákona nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo súčasťou lesného pôdneho fondu, možno v územnom pláne obce alebo v územnom pláne zóny určiť za stavebný pozemok, ak sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo lesného pôdneho fondu, alebo ak je v zastavanom území.
Vznik daňovej povinnosti v prípade, že sa neuplatňuje režim oslobodenia od dane, upravuje ustanovenie § 19 ods. 1 zákona o DPH, podľa ktorého daňová povinnosť vzniká pri prevode alebo prechode nehnuteľnosti dňom dodania, ktorým je deň zápisu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. V prípade, ak deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania nastane pred zápisom vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností, potom sa za deň dodania, a tým aj deň vzniku daňovej povinnosti, považuje deň skutočného odovzdania nehnuteľnosti do užívania.
Pri dodaní stavby na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy je dňom dodania deň odovzdania stavby (deň odovzdania je uvedený v odovzdávacom protokole).
Stavbou podľa § 43 stavebného zákona je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevným spojením so zemou sa rozumie spojenie pevným základom, upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi, alebo o inú stavbu, ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi. alebo na inej stavbe, pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia, umiestnenie pod zemou. Stavby sa podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu členia na pozemné stavby a inžinierske stavby.
Väzba daňového režimu a možnosti odpočítania DPH z nehnuteľnosti
Skutočnosť, či dodanie alebo nájom nehnuteľnosti prebieha v režime s DPH, alebo v režime oslobodenia od dane, má vplyv na možnosť a rozsah odpočítania dane podľa § 49 ods. 2 až 4 zákona o DPH.
Platiteľ, ktorý nadobudne nehnuteľnosť na účely uskutočňovania nájmu, má nárok na odpočítanie DPH v súvislosti s touto nehnuteľnosťou, a to pri zohľadnení vecnej