Jednou z najčastejšie riešených otázok zdaňovania príjmov, hlavne z pohľadu občanov, je zdaňovanie prímov dosahovaných z prenájmu nehnuteľností. Keďže od 1. 1. 2013 sa vylúčila možnosť pre daňovníkov pri tomto druhu príjmu odpočítavať si paušálne výdavky, častými sú otázky týkajúce sa druhu výdavkov, o ktoré by bolo možné znížiť tieto príjmy. Vzhľadom na skutočnosť, že je možné stretnúť sa aj s prenájmom nehnuteľnosti, ktorú vlastnia na území Slovenskej republiky aj cudzinci, rozoberieme v nasledujúcom príspevku nielen príjmy z prenájmu nehnuteľnosti plynúce našim daňovníkom, či už z nehnuteľnosti umiestnenej na území iného štátu alebo na území Slovenskej republiky ale aj príjmy plynúce zahraničným daňovníkom z prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej na našom území.
V prípade, ak pôjde o riešenie daňových vzťahov k štátu, s ktorým má Slovenská republika uzatvorenú zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia, príslušná zmluva rieši prisúdenie práva pre dotknutý štát na zdanenie posudzovaného príjmu, pričom spôsob zdanenia tohto príjmu riešia ustanovenia zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“).
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľného majetku podľa medzinárodnej zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia /modelovej zmluvy OECD
V tomto Článku je zakotvená zásada, že príjmy z priameho užívania (napr., príjem získaný z rezania a predávania drevnej hmoty), prenájmu alebo používania nehnuteľného majetku v akejkoľvek inej forme (vrátane príjmov z poľnohospodárstva a lesníctva) sa zdaňujú v štáte, v ktorom je tento majetok umiestnený.
S cieľom vylúčiť možné nejasnosti je v Článku deklarované, že výraz „nehnuteľný majetok“ bude mať taký význam, aký má podľa zákonov zmluvného štátu, v ktorom sa predmetný majetok nachádza.
♦ Príklad č. 1:
Zmluva uzatvorená medzi SR a Austráliou definuje, že výraz „nehnuteľný majetok“ v tomto Článku má vo vzťahu k niektorému zmluvnému štátu taký význam, aký má podľa zákonov tohto štátu a zahŕňa:
- prenájom pôdy a akékoľvek iné oprávnenia na pôdu alebo disponovanie ňou, či už využívané, alebo nie, vrátane práv na prieskum nerastných ložísk, ložísk ropy alebo plynu, alebo iných prírodných zdrojov a práva ťažiť v týchto ložiskách alebo zdrojoch a
- právo prijímať premenlivé alebo pevné platby, ako náhradu za využívanie, alebo v súvislosti s využívaním, alebo za právo na prieskum alebo využívanie nerastných ložísk, ložísk ropy alebo plynu, kameňolomov alebo iných miest ťažby alebo využívania prírodných zdrojov.
Uvedené všeobecné pravidlo sa použije bez ohľadu na formu využívania nehnuteľného majetku. Ustanovenia Článku 6 sa použijú tiež na príjmy z nehnuteľného majetku priemyselných, komerčných a iných podnikov a na príjem z nehnuteľného majetku používaného pre výkon nezávislých osobných služieb.
* * *
♦ Príklad č. 2:
Zmluva uzatvorená medzi SR a Austráliou ďalej vymedzuje, že akékoľvek oprávnenie alebo právo uvedené v definícii výrazu „nehnuteľný majetok“ sa bude považovať za určené na miesto, kde sú podľa okolnosti pozemky, nerastné ložiská, ložiská ropy alebo plynu, kameňolomy alebo prírodné zdroje umiestnené alebo kde sa môže uskutočňovať ich prieskum.
Ustanovenia vymedzené v Článku 6 Zmluvy sa budú uplatňovať aj na príjmy z nehnuteľného majetku podniku a na príjmy z nehnuteľného majetku používaného na výkon osobne vykonávaných nezávislých činností.
* * *
V zmluve uzavretej medzi SR a ČR sa Článok 6 vzťahuje aj na príjmy z nehnuteľného majetku podniku a v zmluvách uzavretých medzi SR a Dánskom, Fínskom, Gréckom, Holandskom, Írskom, Kanadou, Maďarskom, Nemeckom, Poľskom, Rakúskom, Španielskom, Švédskom a Talianskom sa Článok 6 vzťahuje na príjmy z nehnuteľného majetku používaného na výkon nezávislých povolaní aj na príjmy z nehnuteľného majetku podniku. V ostatných zmluvách sa Článok 6 vzťahuje aj na príjmy z nehnuteľného majetku využívaného na výkon nezávislých povolaní.
V zmluve uzavretej medzi SR a Kanadou pod Článok 6 spadajú okrem príjmov z akéhokoľvek užívania nehnuteľného majetku aj príjmy zo scudzenia (predaja) takéhoto majetku, čo má zásadný význam na Článok 13, ktorý sa zaoberá scudzovaním (predajom) majetku.
V zmluve uzavretej medzi SR a Fínskom je Článok 6 rozšírený aj na vlastníctvo podielov alebo iných obchodných práv k spoločnosti a príjmov z ich využívania.
„Ak vlastníctvo podielov alebo iných obchodných práv k spoločnosti oprávňuje vlastníka týchto podielov alebo obchodných práv užívať nehnuteľný majetok vo vlastníctve spoločnosti, príjmy z priameho užívania, nájmu alebo z každého iného spôsobu užívania takýchto práv sa môžu zdaniť v tom zmluvnom štáte, v ktorom sa nehnuteľný majetok nachádza.“
Spôsob, akým však budú tieto príjmy zdaňované zostáva, tak ako pri ostatných druhoch príjmov, právom jurisdikcie štátu, v ktorom je nehnuteľnosť umiestnená.