V súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec (nehnuteľnosť alebo hnuteľnú vec), aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Nájom sa zriaďuje za odplatu. V zmysle ust. § 666 ods. 1 Občianskeho zákonníka je nájomca oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak nájomná zmluva neurčuje inak.
Podľa § 119 Občianskeho zákonníka nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Pozemky majú vždy charakter nehnuteľných vecí, bez ohľadu na ich výmeru a určenie. Stavby nie je súčasťou pozemku (§ 120 Občianskeho zákonníka). Stavby majú charakter nehnuteľností iba vtedy, ak sú spojené so zemou pevným základom. Na účely zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“) sa za nehnuteľnosť považuje aj byt a nebytový priestor a v nadväznosti na legislatívnu skratku zavedenú v § 3 ods. 2 písm. a) ZDP aj časti nehnuteľností.
Zaradenie príjmov z prenájmu nehnuteľností na účely ZDP
Príjmami z prenájmu nehnuteľností sú príjmy plynúce prenajímateľovi nehnuteľnosti za jej prenechanie inej osobe – nájomcovi na dočasné užívanie alebo branie úžitkov. Príjmami z prenájmu sú aj príjmy, ktoré plynú osobe, za prenájom nehnuteľnosti, ktorú má táto osoba v nájme alebo podnájme.
Poznámka: V nadväznosti na ust. § 2 písm. c) ZDP, v súlade s ktorým príjmom je aj nepeňažné plnenie dosiahnuté zámenou, daňovníkovi, ktorý napr. prenajme svoj byt v Bratislave výmenou za prenájom bytu v Košiciach, plynie nepeňažný príjem. V súlade s predmetným ustanovením sa nepeňažné plnenie ocení cenou bežne používanou v mieste a v čase plnenia alebo spotreby, a to podľa druhu, kvality, prípadne miery opotrebenia predmetného plnenia.
ZDP rozlišuje v prípade fyzických osôb medzi príjmami z prenájmu nehnuteľností, ktoré patria medzi príjmy z podnikania a z inej SZČ podľa § 6 ods. 1 a 2 a príjmami z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú považované za príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP.
Vzhľadom na to, že pre jednotlivé druhy príjmov ZDP ustanovuje špecifický spôsob výpočtu základu dane (čiastkového základu dane), kvôli správnemu vyčísleniu daňovej povinnosti, je nevyhnuté príjmy, ktoré fyzická osoba dosiahne z prenájmu nehnuteľnosti, správne priradiť ku konkrétnemu druhu príjmov vymedzenému v ZDP.
Príjmy z prenájmu, ktoré sú príjmami z podnikania a z inej SZČ (§ 6 ods. 1 a 2 ZDP)
Ak daňovníkovi plynie príjem z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia, takýto príjem patrí medzi príjmy z podnikania – ide o príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. V súlade s § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v z. n. p. (ďalej len „živnostenský zákon“) prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou len vtedy, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom (základnými službami sú napr. dodávka elektriny, vody, tepla plynu, odvoz domového a komunálneho odpadu a pod.). Podľa § 4 ods. 2 živnostenského zákona prevádzkovanie garáží alebo odstavných plôch pre motorové vozidlá je živnosťou, ak sú splnené podmienky podľa § 4 ods. 1 cit. zákona (t. j., ak sa v rámci predmetnej činnosti poskytuje napr. stráženie vozidiel) alebo, ak garáže, príp. odstavné plochy slúžia na umiestnenie najmenej piatich vozidiel patriacich iným osobám než majiteľovi alebo nájomcovi nehnuteľnosti.
Z ustanovenia § 6 ods. 5 písm. a) ZDP vyplýva, že príjmom z podnikania alebo z inej SZČ podľa § 6 ods. 1 a 2 cit. zákona je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňovníka. Znamená to, že aj príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ktorú má daňovník v súvislosti s jej využívaním na podnikanie alebo inú SZČ zahrnutú v obchodnom majetku [§ 2 písm. m) ZDP] sa považuje za príjem z podnikania alebo z inej SZČ podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP. Príjem z prenájmu sa v takomto prípade zaradí medzi príjmy dosahované z činností, v súvislosti s ktorými daňovník o tomto obchodnom majetku účtuje alebo ho eviduje podľa § 6 ods. 11 ZDP.
♦ Príklad č. 1:
Peter je súkromný veterinárny lekár. Lekársku prax vykonáva vo vlastnej nehnuteľnosti, ktorú má v súvislosti s využívaním na uvedené účely zahrnutú v obchodnom majetku – účtuje o nej v knihe dlhodobého hmotného majetku. V roku 2016 časť nehnuteľnosti využíva na vlastnú činnosť a časť nehnuteľnosti prenajíma.
Príjmy z činno