Z hľadiska DPH môže mať pozemok pri jeho predaji rôzny daňový režim, t. j. môže podliehať zdaneniu alebo môže byť oslobodený od DPH. Dôležité je, aká je kvalifikácia daného pozemku v čase predaja – či ide pozemok stavebný alebo iný ako stavebný. Táto skutočnosť má vplyv na odpočítanie DPH u kupujúceho, ak je platiteľom DPH, resp. môže spôsobiť vznik registračnej povinnosti u zdaniteľnej osoby, ktorá nie je platiteľom DPH.
V príspevku sa tiež zaoberáme prípadom, keď bol samostatne fakturovaný predaj stavby a predaj stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, čo však nemalo vplyv na to, že boli posúdené ako jedno hospodárske plnenie, pričom na pozemok mal byť uplatnený rovnaký daňový režim, ako bol uplatnený na stavbu. Formálne uzavretie dvoch kúpnych zmlúv nemá vplyv na skutočný obsah právneho úkonu, t. j. na účely DPH pre dodanie pozemku sa má uplatniť daňový režim zhodný s daňovým režimom určeným pre dodanie stavby.
Pozemok ako predmet DPH
Podľa § 2 ods. 1 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len „zákon o DPH“) predmetom zdanenia daňou z pridanej hodnoty je dodanie tovaru za protihodnotu v tuzemsku uskutočnené zdaniteľnou osobou, ktorá koná v postavení zdaniteľnej osoby.
Za dodanie tovaru sa podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH okrem iného považuje aj prevod práva nakladať s hmotným majetkom ako vlastník, pričom na účely zákona o DPH hmotným majetkom sú aj nehnuteľné veci, t. j. aj pozemky.
Predaj, resp. dodanie pozemku, je podľa ustanovenia § 38 ods. 2 zákona o DPH oslobodené od DPH. Oslobodenie sa nevzťahuje na dodanie stavebného pozemku.
Ak je stavebný pozemok dodávaný so stavbou, ktorá je oslobodená od DPH, rovnaký režim platí aj pre stavebný pozemok. Pri dodaní stavby platí oslobodenie od DPH podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH v prípade, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti, na základe ktorej bolo povolené užívanie, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania stavby alebo jej časti.
Ak dodanie pozemku podlieha zdaneniu, daňová povinnosť vzniká podľa § 19 ods. 1 zákona o DPH dňom odovzdania do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu do katastra nehnuteľností.
Definícia stavebného pozemku
Zákon o DPH definíciu pozemku neobsahuje, v tomto odkazuje na § 43h zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v z. n. p. (ďalej len „stavebný zákon“).
Podľa § 43h ods. 1 stavebného zákona stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.
Podľa § 43h ods. 2 stavebného zákona nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo lesného pôdneho fondu, možno v územnom pláne obce alebo v územnom pláne zóny určiť za stavebný pozemok, ak sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo z lesného pôdneho fondu, alebo ak je v zastavanom území.
Do územných plánov môžu občania po preukázaní odôvodnenosti svojej požiadavky nahliadnuť a robiť si z neho výpisy (podľa § 133 stavebného zákona). Pre jednoznačnosť informácie, či teda ide o stavebný pozemok alebo iný ako stavebný pozemok, je potrebné nazrieť do územných plánov alebo územných rozhodnutí (ak boli ohľadom pozemku vydané). Existuje aj webová stránka, na ktorej je množstvo informácií o územných plánoch na Slovensku (www.uzemneplany.sk). Najaktuálnejšie informácie však poskytnú na príslušnom obecnom alebo mestskom úrade.
Z katastra nehnuteľností nemožno určiť, či ide o stavebný pozemok na účely DPH. Katastrálny zákon má samostatne stanovené kategórie pozemkov a nepozná druh pozemku „stavebný pozemok“.
Stavebným pozemkom bude takmer vždy pozemok, ktorý je v katastri evidovaný ako „zastavané plochy a nádvoria“, pretože spĺňa jednu z definícií stavebného pozemku – ide o pozemok zastavaný stavbou. Môže sa však stať, že pozemok je vedený v katastri ako „zastavané plochy a nádvoria“, ale v skutočnosti na ňom nič postavené nie je. V takom prípade už nemusí ísť o stavebný pozemok.
Aj ostatné kategórie pozemkov, ako napríklad „orná pôda“ alebo „záhrady“, môžu byť stavebnými poze